于千变万化中抓住了那个一成不变的东西｜成本人的职业发展，是一个不断精进的过程-地产成本圈字数2600阅读时间4分钟每一次遇到变化郭迎光，就是??

于千变万化中抓住了那个一成不变的东西｜成本人的职业发展，是一个不断精进的过程-地产成本圈

字数2600阅读时间4分钟
每一次遇到变化郭迎光，就是得到一次自我能力的检验和反思的机会，这种机会可遇不可求。
——胡卫波

陈宝宝
2011~2012年，施工企业-项目资料员
2012~2015年狼之口，施工企业-装修、幕墙预算员
2015~2017年，房地产企业-招标工程师(成本条线)
2017 ~ 至今 ，房地产企业-成本管理工程师(全过程全周期)
7年的时间，从乙方到甲方，从招标到全过程、全生命周期的成本管理，工作单位在变化，工作职位在变化，工作内容在变化，工作角度在变化，不变的是赤子之心。
我认为做好成本管理工作，除了需要扎实的专业基础，遵循科学的工作方法也至关重要，其中PDCA思维循环、5W+1H分析法对我帮助的很大，所以与大家作个分享。
PDCA思维循环是将日常的工作分为四个阶段，即计划（Plan）、执行（Do）、检查（Check）、调整（Adjust）腐乳肉的做法。随着PDCA循环周而复始地进行，一个循环完了，解决了一部分问题，或者又出现了新的问题，再进行下一次循环。

5W+1H分析法就是对某一工作在调查研究的基础上，就其工作内容（What）、为何这样做（Why）、责任者（Who）、工作岗位（Where）、工作时间（When）、怎样操作（How），进行书面描述吴天喜 ，并据此操作，直到达成目标。

这几年，我依次做过了施工单位资料员、预算员、房地产招标师、成本管理工程师新蓝天，工作内容跨度大、变化频繁，适应过后更加体会到方法的重要性。
1、施工单位资料员
我不是工程管理相关专业，甚至在大学都从未接触过造价，或许因为是女生，大学毕业被一家国企施工单位相中，就直接被规定从事装饰预算工作，我的造价生涯就这样开始了裁决之镰。
和大多数毕业生一样永顺一中，毕业第一年被分配到项目施工现场。相信大家都理解，由于性别“优势”，女生自然就成了项目上的资料员，兼打字专员，兼复印专员，兼复印机修理员，有时候也会兼迎宾、保安、出纳、会计、订水、倒茶。
感激一年的跑腿生涯，每每跑完一个文件，我就会想这六个问题——这是什么？为什么要做这个文件？这是什么环节？关键节点人是谁？节点时间是什么？如何完成？在这问题中不觉形成自己第一个工作5W+1H思维。
5W+1H分析法可以从三个层面来实施：
? 从“现场生产”的角度，为什么会发生？
?从“检验核算”的角度，为什么没有发现送别吉他谱？
?从“体系”或“流程”的角度，为什么没有从系统上预防事故？

2、施工单位预算员
在施工单位是一个打基础的过程，只要多看多学多问就能上手。在这个工作周期中，我接触并参与了施工项目的全过程全目标管理。从最开始项目的信息采集，到招投标、询标、中标封印者官网，到项目中间履约、结算、审计，以及贯穿始终整个项目的商务谈判。
做项目，预算员的作用不可小觑——预算员需要时时跟踪动态成本，综合考虑投标策略、现场情况、资金状况，来定盈利方针。预算员的工作就是提供最基础、最真实的数据供决策层参考，一定不能太主观，需有一定的大局观，对可能出现的利润进行优化儿玉菜菜子，对可能出现的亏损作出预警。
对于预算员来说，养成这样的习惯至关重要——习惯性总结和搜集政策法规、材料价格变化、市场走势、各厂家的情况、各项造价指标等资料是很重要的。刚出校门也算是最拼的时候，真不觉得多辛苦，一年投很多很多标，而且一投标就没日没夜。施工单位分工很细，那时候也只做装修和幕墙预算，暖通、给排水和电气有专门的预算来做。在这个过程中老法师教给我PDCA思维，我在历练中不断强化这种循环。


3、房地产招标工程师
在甲方的经历，我认为是一个不断转型升级的过程。甲方强调大局观，成本管理的工作主要是：
1）拿地之前的估算，要熟悉各类同类项目的造价指标；
2）拿地后编目标成本，要知道一个完整的项目都包含哪些内容，重点是不能漏项，从方案设计到前期到建安成本的各项内容，了解本项目的建造标准，需要达到的交房标准，需要满足的客户需求，楼盘的品质及档次等，并利用历史数据和市场造价指标进行编制，编制完成的目标成本指导整个项目的招标和过程控制；
3）开工前要招标，编制招标文件、招标谈判、合同拟定等，需要知道项目涉及的所有招标内容，并按照进度计划详细安排招标计划，并对招标内容和技术做深入了解，对合同需明确的各项条款一再修订，对品牌和市场做深入调查和选择，对施工工艺和规范深入了解以便优化图纸和对设计提出控制成本的一系列修订，招标这个环节有很多细节需要沟通，做到精益求精，要懂很多政策法规，规避对甲方不利的各类因素；
4）过程中控制和纠偏，如果前期的合同和招标流程做的完善的话，这个环节就会顺畅很多，如果不够完善，后期就很考验协调能力，哪里可以不给，哪里可以少给，哪里一定要给，很多说法。过程控制主要还是产值的核算和付款，这个就是照章办事，特殊情况特殊处理；
5）完工了进行结算飞特族，如果过程中将签证、变更等全部都解决了，结算不会太麻烦。如果前期这些都积压的话，后期就比较复杂，需要协调，崔心心哪些该给，需要各类数据支撑，怎么令双方都满意，需要一定技巧。
在面对多个项目同时启动的多项工作冲击中，在经历多个地块同时多个商务谈判的繁忙中，清晰的思路是你的工作助力。新的PDCA循环再次在思维中形成，经过转型升级的新循环则更具生命力。完善计划、周密实施、精确检查、快速处理、全面总结就是我们工作的主题。

4、房地产成本管理工程师
目前房地产发展到白热化时期，成本管理迫切需要转型，因而更加强调成本管理的前置。
此时我们关注的重点是合约规划是否全面和严谨、审查成本立项是否合理。不断地自我反问和总结，让PDCA循环再次升级。

总 结
7年间的工作内容、工作方式或许会变化，但不变的是用一种科学的工作方法，总会让工作事半功倍，而PDCA正是这样一种方法曾韵蓁。
工作之后的学习，任务驱动和目标导向最有效。努力避开主观或自负的假设和逻辑陷阱，从结果着手，沿着因果关系链条，顺藤摸瓜梦幻西餐厅，直至找出原有问题的根本原因，这也是5W+1H分析法独有优势。
限购限贷、地产成本高企，行业在巨变，这是危机，也是挑战，更是机会。在房地产行业白银时代，与其每天撞钟式的工作，过一天是一天，不如踏实地、认真地做好每件小事，搞清楚每个问题；但行好事麦野沈利，用心地对待公司和同事，自有锦程在前头天野月子。
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